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(文件有效)莲花县推进房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的实施意见

文章来源:莲花县人民政府 发表时间:2020-09-01 15:18:38
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为进一步规范全县农村宅基地管理,推进全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》等有关法律法规,和《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部nba投注用什么软件农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发字〔2011〕178号)、《国土资源部nba投注用什么软件进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发字〔2016〕191号)、《江西省国土资源厅nba投注用什么软件农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记的指导意见》(赣国土资发〔2018〕7号)、《萍乡市农村集体土地确权登记发证工作领导小组nba投注用什么软件印发<萍乡市房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记指导意见>的通知》(萍土登发〔2018〕1号)等确定土地所有权和使用权的若干文件规定,结合我县实际,提出如下实施意见。


一、确权登记的权利类型


集体建设用地使用权,宅基地使用权,房屋等建筑物、构筑物所有权。


二、确权登记的权利主体


(一)本集体经济组织成员。一般是指具有本村合法村民资格在本集体经济组织所在的村、组居住生活,并以本集体经济组织所有的土地为基本生活保障,依法登记常住户籍并于农村集体经济组织形成权利义务关系的当事人。符合下列情形之一的,可认定为本集体经济组织成员:


1.本集体经济组织成员的子女(含收养子女及特定情形的非成年子女),户籍在本集体经济组织所在村、组的;


2.与本集体经济组织成员形成法定的婚姻关系,户口已迁入本集体经济组织的;


3.因国家政策性迁入,经法定程序加入的;


4.其他可认定为本集体经济组织成员的情形。


(二)集体经济组织或其他自然人、法人和组织。


1.经批准依法使用集体土地兴办乡(镇)公益事业和公共设施的乡(镇)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;


2.经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的乡(镇)村办企业事业单位和个人、联营或入股企业;


3.国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权主体。


三、确权登记的原则


农村宅基地和集体建设用地确权登记,以有批准权的各级人民政府批准用地的文件等权属来源资料为依据,以使用现状为基础,以四邻无争议为前提,以乡(镇)、村、组三级认定为依托,本着“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅、维护权益”的原则,以宗地为单位,实行属地登记发证,由县自然资源和规划局具体实施全县农村房地一体确权、登记、发证工作。


四、确权登记相关的一般规定


1.农村集体经济组织成员建房占用宅基地经过依法批准的,按照批准面积予以确权登记。


2.农村集体经济组织成员原则上一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地(因继承、赠与等法定取得的除外),面积标准按照《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十一条规定或县人民政府有关文件执行。


3.符合分户建房规定而尚未分户的农村集体经济组织成员,如其实际使用的宅基地面积,没有超过分户后累计可用建房用地面积标准的,可按照实际使用面积予以确权登记。


4.农村集体经济组织成员进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权及房屋所有权应予以确权登记。


5.1999年1月1日《土地管理法》修订实施前,乡镇村公共设施和公益事业建设占用土地并使用至今且没有权属来源的,应查明历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告15天无异议后,经乡镇人民政府审定后对土地及土地上的建筑物、构筑物,应当依据依法批准的用地及规划、建设文件,进行确权登记。


6.乡(镇)村企业用地应当依据县级以上人民政府批准的用地文件进行确权登记。1987年《土地管理法》实施前,乡(镇)村企业违反规定使用的集体土地,已按照有关规定清查处理并使用至今的可予以确权登记。1987年《土地管理法》实施前,乡(镇)村企业占用集体土地不能提供批准用地文件或清查处理材料但使用至今的,经所在农村集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确权登记。


7.乡(镇)村企业使用权主体发生变更但变更后的主体仍符合国家法律法规规定的,可予确权登记发证;变更后使用主体不符合国家法律法规规定的,只调查统计,不予确权登记。


8.乡(镇)村企业不按照批准用途使用土地,或因撤销、迁移等原因停止使用集体土地的,应收回土地使用权,只调查不予确权登记。乡(镇)村企业用地多占少用、占而不用的,其长期闲置部分,不予确权登记。


五、确权登记“户”的认定


宅基地以户为单位申请登记。户的认定原则上以公安部门户籍登记为依据,户主可作为权利人代表。在户籍登记中虽没有单独立户,但符合下列条件之一的,也可按户申请宅基地确权登记:


1.已婚且已分家单独居住生活的;


2.未婚,但已年满18周岁并已达到分家单独居住生活条件,由村委会出具证明材料并公告无异议的;


3.依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人可以作为特殊“户”;


4.男性成员属入赘女方且户口已迁入女方户籍地,符合户籍独立户条件的可立一户;


5.其他可以认定为一户的情形。


六、确权登记相关的处理意见


(一)本集体经济组织成员一户多宅的处理


1.一户经合法批准拥有一处宅基地,其面积不超过规定面积标准的,可按实际面积对宅基地及地上的房屋进行确权登记;除属继承、接受赠与的宅基地上的未倒塌房屋外,对于一户拥有两处及以上已合法批准的宅基地,对实际已合法批准的宅基地及地上的房屋进行确权登记,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行确权登记。


2.除因继承或接受赠与等法定事由外,对于一户拥有两处及以上未批准的宅基地,按照“一户一宅”原则,只对一处宅基地依法处理确权登记,对其他未批准宅基地及地上的房屋只调查统计,不予确权登记。


3.已拥有一处宅基地的本农村经济组织成员因继承房屋取得已批准的宅基地,可凭分家析产协议、遗嘱、公证书等有效证据,经村委会确认后,予以办理宅基地使用权及房屋所有权的转移登记手续;已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员因继承房屋取得未批准的宅基地,经乡(镇)人民政府审定后,进行宅基地及地上的房屋的确权登记,在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。


(二)非本集体经济组织成员的处理


1.非本集体经济组织成员,因地质灾害防治、新农村建设、扶贫搬迁、移民安置、危旧土坯房改造、“增减挂”项目、政府拆迁置换、示范镇建设等集中迁建的,经迁建所在地农民集体经济组织所在地村委会同意,并经相关部门或当地乡(镇)人民政府审核,按照政府统一规划和批准使用宅基地的,可按规定确权登记。


2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记;1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体原成员”;超过批准的面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。房屋拆除后没有批准重建的,宅基地使用权由本集体经济组织收回。1999年1月1日《土地管理法》修订实施后,城镇居民在农村违法建造和购买的住宅及宅基地不予确权登记。


3.非本集体经济组织成员因继承(含接受赠与)房屋或根据生效法律文书合法取得房屋而占用宅基地,应当予以确权登记,在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人或受赠人”。


(三)超过《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》规定标准的处理


1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。


2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。


3.1987年《土地管理法》实施后,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行确权登记。


4.1987年《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》实施前,接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的,按照接受转让、赠与房屋的实际面积予以确权登记;1987年《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》实施后,接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过规定面积标准的,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。


(四)未批先建及没有土地权属来源的处理


1.对占用基本农田的,不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的零星宅基地,只在“房地一体”调查工作中统计备案,不予确权登记。


2.1999年1月1日《土地管理法》修订实施前,对于本集体经济组织成员没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,在本小组公告15天无异议,并出具证明,属于合法使用的,予以确权登记。


3.1999年1月1日《土地管理法》修订实施后,因农村危旧土坯房改造点、新农村建设点、移(灾)民安置建设点(含整村推进、分散建设)等,本集体经济组织成员建房虽未经批准,但建房者符合“一户一宅”等建房条件,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,在本小组公告15天无异议,由所在地乡(镇)人民政府审定后,交辖区国土资源中心所进行审核后,予以确权登记。


(五)房地一体规划的办理


1.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建造的农房,可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。


2.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后至2018年12月31日止建造的农房无相关建设用地规划审批手续的,经村委会公告15天无异议的,可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。


(六)特殊情况的处理


1.空闲或者房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权;已经确定使用权的,由乡(镇)人民政府审查后报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由所在集体收回。


2.符合宅基地申请条件的农村集体经济组织成员,通过接受转让、购买、赠与房屋等方式取得的宅基地,可凭房屋转让、买卖、赠与协议以及原土地权利人的权属证明等有效证据,办理确权登记。转让人转让给非本集体经济组织内部成员的,只调查统计,不予确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准,购买、受让集体土地上的房屋作为住宅的,只确权登记一处宅基地使用权。


3.农村村民将现有宅基地及房屋适当用于生产经营的,按照原批准的宅基地范围、面积和用途进行确权登记。


4.依法取得集体建设用地使用权的企业,因破产、兼并、抵押权实现等情形而导致集体建设用地使用权发生转移的,应当依法对新的权利人进行确权登记。并在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明导致集体建设用地使用权发生转移的原因等事项。


5.农村女性或男性一方,因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的,与其他村民享有同等的宅基地权益,对其取得的宅基地使用权应依法确权登记;返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的,对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。


6.两户或两户以上农村村民共同使用一处宅基地的,由相关权利人自行协商确定各自使用范围。经过协商能够确定各户准确使用界线且符合分割宗地条件的,可以单独确权登记;经过协商不能确定各户准确使用界线但能够确定各自分摊面积的,按协商确定的分摊面积办理确权登记;经过协商不能确定各户准确使用界线,也不能确定各自分摊面积的,按共同共有办理确权登记。


7.农村村民经依法批准建房,实际用地面积超过批准用地面积,占用的宅基地未超过当地规定面积标准的,按实际使用面积予以确权登记;占用的宅基地超过当地规定面积标准的只对标准面积予以确权登记,超占面积在《不动产登记簿》和《不动产权证书》记事栏注明。


8.1987年《土地管理法》实施后至农民建房审批权限下放乡(镇)前,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地,经过乡(镇)人民政府审批未经县政府审批的(不含县城规划区内),未超过当地规定面积标准的,按实际使用面积予以确权登记;超过当地规定面积标准的,按有关规定进行确权登记。


(七)以下情形只调查统计不确权登记发证


1.以兴办“乡(镇)村企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体土地进行非农建设的;


2.以租代征使用农民集体土地进行非农建设的;


3.除继承或接受赠与外,一户村民拥有一宗以上的宅基地且合计面积超过当地面积标准的;


4.小产权房;


5.土地、房屋有权属争议的;


6.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;


7.农村村民已批准取得新宅基地,未拆除的原宅基地;


8.认定为超高超大占用农村宅基地建造房屋的;


9.已列入拆迁范围和“城中村”改造的房屋;


10.法律法规规定的其他情形。


七、工作要求


农村房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作是一项政策性强、涉及面广、任务艰巨的系统工程,事关千万农民群众切身利益,事关农村经济社会发展大局,是维护农民合法权益,深化农村改革,促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措。


各相关单位要不断提高思想认识,精心组织、周密安排、稳步推进、狠抓落实,严格遵守相关法律法规,务必做到依法登记、实事求是、公开公平、便民利民,确保如期完成工作任务。各乡镇(场)要压实主体责任,充实工作人员,充分保障本级农房发证工作经费。县自然资源和规划局要加强工作推进和业务技术指导,强化“绩效”奖惩考核制度,对按时按质完成任务的给予通报表扬和工作经费补助,反之予以通报批评和不补助工作经费。若在发证工作中出现了较大错误或造成不良影响的,将依法追究相关责任。


鉴于人事变动,对莲花县农村房地一体确权登记发证工作领导小组进行调整,进一步明确成员单位职责,调整后的莲花县农村房地一体确权登记发证工作领导小组成员单位名单和工作职责见附件。


八、附则


(一)本实施意见自印发之日起执行,施行后如国家政策进行调整,应及时进行修订。


(二)本实施意见未尽事项,按相关法律政策执行。


(三)本实施意见由县自然资源和规划局负责解释。

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